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공공재개발 시행 시 용적률 20~50% 추가로? 대신 국민주택 규모 주택으로 지어야...

기사입력 : 2020-10-08 09:58:41 최종수정 : 2020-10-08 09:58:41

 

지난달 1일 더불어민주당 천준호 의원이 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 대표발의했다는 내용을 국회와 국토교통부에서 9월 2일에 밝혔다.

 

'도시 및 주거환경정비법' 개정안에는 정부가 공공재개발 사업에 대해 서울을 포함한 수도권의 주택공급을 확대하기 위해 세부 윤곽을 잡았는데, 공공재개발은 법적 용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받을 수 있지만, 추가로 받는 용적률의 20~50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하는 구조로 설계되었다는 내용이 담겨있다. 또한, 기존 조합원보다 비싸게 분양해서 시세차익을 최소화하는 등의 투기수요 근절 대책도 마련되었는데, 이는 공공재개발 절차가 시작된 후에 들어온 조합원에 해당된다는 것이라는 내용도 함께 포함됐다.

 

서울시를 비롯한 국토부와 한국토지주택공사(LH) 등이 협의를 통해 마련한 해당 법안은 국토부가 5·6 공급대책에서 내놓은 공공재개발 사업의 내용을 도입한 것이다.

 

LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 시행에 참여하는 재개발 사업을 공공재개발이라 한다. 공공재개발을 통해 주택공급활성화지구로 지정되어 신속하고 투명하게 사업을 추진함과 동시에 용적률 인센티브를 통하여 주택 공급량도 늘려간다.

 

앞서 국토부가 용적률 인센티브를 법적 상한을 초과하여 허용할 방침을 밝혔는데, 법정 안에서 법적 상한의 120%까지로 구체화 된 것이다. 이처럼 용적률을 추가로 더 받는 대신에 늘어난 면적의 20~50%에 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납을 하도록 했다. 일반 재개발의 초과 용적률에 대한 기부채납 비율이 50~75%라는 것을 보면, 공공재개발의 기부채납 규정은 매우 완화된 것으로 볼 수 있고, 기부채납의 구체적인 비율은 지자체 조례로 다시 정해진다고 알려졌다.

 

60㎡ 이하 소형주택이 재개발 사업에서 주로 임대주택으로 많이 사용되는 것으로 이를 기부채납으로 받았지만, 공공재개발에서는 85㎡ 이하 주택을 국민주택 규모 주택으로 받기로 했다. 다자녀 가정을 위하여 양질의 중형 공공임대도 확보하여 '소셜믹스'를 촉진한다는 계획이다.

 

공공임대나 공공지원 민간임대 및 지분형 주택으로 공급해야 하는 것은 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 50% 이상에 해당되며, 특히 공공임대는 전체 물량의 20% 이상을 채워야 한다. 개정안에서는 기부채납하는 주택도 공공임대 물량에 산정되도록 하였다.

 

재개발 구역 내에서 작은 필지를 가진 원주민의 재정착을 위하여 도입된 것이 지분형 주택인데, LH·SH와 분담금이 부족한 조합원 등의 공공시행자들이 주택을 지분으로 10년 동안 공유한다.

 

그 외에도 공공재개발을 위하여 새롭게 지어지는 주택공급활성화지구의 지정 절차 등도 마련됐는데, 주택공급활성화지구로 지정되는 것은 정비구역 지정권자인 지자체가 공공재개발 사업을 추진하려는 구역을 정비계획 수립 절차에 따라 지정되며, 수립된 주택공급활성화지구계획은 정비계획으로 의제 처리되고, 활성화 지구는 정비구역으로 처리된다. 지자체는 통합심의위원회를 구성하여 사업시행계획 인가 전에 거치는 각종 심의를 통합적으로 처리할 수 있어 재개발 속도를 기존보다 절반 이하로 감소시킬 수 있다.

 

그리고 공공재개발은 분양가 상한제 적용을 받지 않는다. 주택공급활성화지구를 지정하기 전 에 후보 구역을 주택공급활성화지구 예정구역으로 지정할 수 있는데, 이는 지자체가 보다 원활하게 사업을 추진하고 투기수요를 방지하기 위한 것으로, 이 예정구역에서는 신축 건물을 짓거나 지분 분할 등이 금지된다.

 

공공재개발에 무분별한 투기자금이 유입되는 것을 방지하는 차원에서 감정평가액에 대해서 공공시행자 지정일이나 주택공급활성화지구 지정일 이후 들어온 조합원에게 더 비싸게 분양하고, 이들에게 정부는 일반분양가 수준의 분양가를 책정해 시세차익을 차단할 계획을 보인 것이다.

 

법 개정안은 공포 후 3개월 뒤에 시행되며, 이번 정기국회에서 통과될 시 2021년 1월부터 시행될 예정이다. 최근 서울시와 국토부에서 개최한 공공재개발 설명회에서 제도를 안내했고, 9~11월 공모 접수할 계획이라 밝힌 바 있다.

 

더불어민주당 천준호 의원은 공공재개발에 대해 사업성이 부족했던 구역에 공공기관들이 참여해 인센티브를 제공하면서 사업성을 개선함으로써 주거환경개선과 양질의 주택 공급을 이루고 균형 발전을 이룰 수 있는 사업이라고 언급했고 "상대적으로 낙후됐던 지역의 발전을 원하는 주민이라면 적극 검토해 볼 만하다"라고 말했다.

 

<아시아 데일리 부동산부 기사>

 

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